Мошенники по недвижимости как распознать
Как обманывают продавцов квартир
Расписка за деньги, которых не было
Это одна из самых популярных афер в сфере недвижимости. Происходит это так. Вы продаёте квартиру и находите покупателя. Но есть один нюанс: брать квартиру он будет в ипотеку, саму ипотеку одобрили, но первоначального взноса у него нет. Он просит войти в его положение и искусственно завысить стоимость квартиры на величину взноса, а потом написать расписку, будто вы получили от него этот первоначальный взнос. Обычно эта сумма не превышает 990 тысяч рублей (за сумму больше мошеннику грозит уже уголовная ответственность). Делается это всё якобы для того, чтобы покупатель мог предъявить расписку продавца сотрудникам банка, получить ипотеку и уже после этого заплатить вам. Фактически же, получив расписку, аферисты отказываются от сделки и просят вернуть деньги по расписке. Вы никакие деньги, конечно, не получали, вот только отдать их всё равно придётся — на расписке ведь стоит ваша подпись. Всё это звучит неправдоподобно (ну кто на такое пойдёт?), но только до тех пор, пока продавец не сталкивается с проблемой: он уже отчаялся продать свою квартиру или дом, и тут, наконец, появляется шанс сделать это.
Как себя обезопасить: никогда не соглашайтесь на подобные схемы и пишите расписки только на те деньги, которые действительно получали. В договорах всегда должна отражаться реальная сумма, которую вы получили на руки. Если покупатель настаивает на этой мошеннической схеме, предложите ему в ответ дать вам расписку в том, что он берёт у вас сумму, равную первоначальному взносу по ипотеке, в долг.
Списание денег с карты под предлогом перечисления аванса
Вы опубликовали объявление о продаже квартиры. Через какое-то время появляется потенциальный покупатель, который хочет приобрести именно вашу квартиру. Он очень боится, что приглянувшийся вариант ускользнёт от него, и даже готов доказать свою заинтересованность с помощью аванса — чтобы вы точно не отдали квартиру кому-то ещё. Деньги он готов перевести прямо сейчас вам на карту и просит продиктовать её номер и три цифры на обороте. На радостях вы говорите все цифры, а через какое-то время получаете смс от банка, но не о поступлении, а о списании всех средств. Эта стандартная схема обмана, характерная для многих сфер, в том числе недвижимости.
Как себя обезопасить: никогда не называйте посторонним людям цифры с оборота банковской карты и пин-коды. В ответ на предложение о переводе средств предложите устроить осмотр квартиры и подписать авансовое соглашение или договор задатка — если перед вами мошенник, он найдёт причину отказаться или отсрочить встречу на неопределённое время.
Заплатили меньше или фальшивыми купюрами
Вы нашли покупателя, он готов платить, но настаивает на передаче наличных старым дедовским способом — из рук в руки. Мол, так быстрее, зачем в банк ехать — время зря тратить, платить за ячейку: «Сейчас всё по-быстрому сделаем, получите свои деньги, и разойдёмся». Вам, конечно, не терпится завершить сделку, и вы соглашаетесь, да и что может пойти не так? Но пересчитать большую сумму вручную сложно, а проверить каждую купюру на подлинность вообще невозможно. Дальше возможны варианты: денег либо меньше, либо среди них есть фальшивки.
Как себя обезопасить: процесс передачи денег обязательно должен проходить через банк. Лучше всего использовать банковскую ячейку и обязательно пересчитывать деньги при получении — эта услуга стоит 0,1—0,3% от суммы сделки. Аренду ячейки — от 1000 до 3000 рублей в месяц — оплачивает покупатель.
Выбирайте безопасный способ передачи денег
Остаться без квартиры при залоге
Вы не собираетесь продавать свою квартиру, но хотите взять под неё кредит: срочно
понадобились деньги, но нужной суммы на руках нет. Недолго думая, вы идёте в микрофинансовую организацию под вывеской «Кредиты в день обращения». Паспорта и документов на квартиру оказывается достаточно — сотрудник даже не спрашивает размер вашей зарплаты.
Дальше возможны варианты:
Как себя обезопасить: всегда внимательно читайте все бумаги, которые подписываете, и доверяйте кредитные операции только банкам. Микрофинансовые организации ненадёжны, они открываются и закрываются одна за другой, и полагаться на честность их сотрудников нельзя.
Заключение
Когда читаешь о том, как мошенники обманывают людей, кажется, что «уж я бы на это никогда не повёлся». Но помните: преступники профессиональны и постоянно совершенствуются в способах и технологиях обмана. Однако выполнение простых правил по-прежнему может защитить вас от многих схем мошенников. Не бойтесь показаться «чёрствым» человеком, который не хочет войти в чьё-то положение, внимательно читайте все документы, перед тем, как их подписать, не давайте расписок за деньги, которые вы не видели, и проводите сделки только через банк. Чем прозрачнее сделка, тем меньше шансов у преступников вас обмануть.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Ксения Копалова.
10 советов, как отличить честных продавцов квартир от мошенников
В России остается немало мошенников, которые стремятся обмануть продавцов или покупателей жилья — и это несмотря на развитие технологий и принятие нескольких специальных законов в жилищной сфере. Аферисты изобретают все новые способы для того, чтобы завладеть квартирой или деньгами.
Риелторы и юристы дали советы, как отличить честного продавца жилой недвижимости от мошенника.
Совет № 1: Проверяйте оригиналы документов
Один из главных признаков недобросовестности продавца недвижимости — отсутствие документов, подтверждающих право собственности. Все документы должны быть оригинальными, никаких копий в таких сделках быть не может. Уточнять наличие указанных документов и заняться их проверкой нужно при первом же просмотре недвижимости.
«Честный продавец без заминок их предоставит. Кроме свидетельства о праве собственности, это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о приватизации или праве на наследование. Нередко мошенники используют схему продажи жилья по доверенности. И хотя по закону такой механизм продажи не является мошенничеством, в подобных случаях стоит проявить особую осторожность, связаться лично с продавцом и подтвердить его добровольное желание продать квартиру либо вовсе отказаться от сделки. Сейчас у злоумышленников не просто связи с каким-нибудь нечистоплотным нотариусом, а фактически неограниченные возможности для подделки банковских бумаг, печатей. При совершении сделок они используют фирмы-однодневки, подложные доверенности, доверенности от умершего человека или отозванные доверенности. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре», — советует юрист Виктория Данильченко (Коллегия адвокатов Виктории Данильченко).
Читайте также
Совет № 2: Поговорите с нотариусом продавца
Чтобы распознать афериста, стоит обращать внимание и на нотариального работника, который будет помогать при заключении сделки.
«Проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не ленитесь, потратьте время и сходите к нему, пообщайтесь лично, покажите ему копию доверенности и попросите подтвердить подлинность его подписи. Несколько часов времени могут стоит вам миллионов», — уточняет генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин.
Читайте также
Совет № 3: Задавайте личные вопросы
Скрытность продавца — еще один сигнал о возможном мошенничестве.
«Неготовность отвечать на вопросы, не связанные напрямую с квартирой («В какой сфере работаете?», «Почему вдруг решили расстаться с такой прекрасной квартирой?»), не располагают к большому доверию. Как правило, человек, которому нечего скрывать, готов посвятить покупателя в некоторые детали своей жизни и своей ситуации, объясняющие причины продажи жилья. Нервный уход от ответов на элементарные вопросы может свидетельствовать о том, что перед вами аферист», — объяснил ведущий эксперт риелторской компании «Миэль» Евгений Коноплев.
Читайте также
Совет № 4: Узнайте новый адрес продавца
Важно, чтобы бывший собственник квартиры не «повис в воздухе», а сообщил новый адрес постоянной регистрации.
«Конечно, из-за каких-то технических причин — документы не успели подготовить, сделка не завершена, собственники сильно заняты и никак не могут собрать вещи и освободить жилплощадь — оформление регистрации может задерживаться, и в этом нет никакого криминала. Но если на вопросы потенциальных покупателей о будущем месте регистрации продавцы отвечают уклончиво или вообще отказываются это обсуждать, то стоит насторожиться. Иногда владельцы квартиры после ее продажи намеренно откладывают переезд на новое место жительства, скажем, из-за сложной жизненной ситуации — например, когда потратили деньги, полученные после продажи жилья. В результате они стараются как можно больше продержаться в уже проданной недвижимости и не снимаются с регистрационного учета», — объяснил директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. По его словам, для новых собственников такая ситуация может стать крайне неприятной — споры с прежними владельцами могут перерасти в судебное разбирательство, так что вопрос с регистрацией следует прояснить как можно скорее.
Читайте также
Совет № 5: Поговорите с будущими соседями
На потенциального мошенника может указать и тот факт, что соседи затрудняются или отказываются говорить о текущем собственнике продаваемой квартиры.
«Возможно, это один из случаев, когда реальный владелец жилья не имеет представления о попытках продажи квартиры. Например, он живет в другом городе или за границей, жилплощадь сдает, а злоумышленники решили воспользоваться этим и продать ее по фальшивому паспорту или липовой доверенности. К сожалению, даже высокая степень защиты документов, включая водяные знаки, не всегда гарантирует подлинность, особенно с учетом технически все более совершенных способов подделки. При подготовке сделки риелторы стараются разными способами идентифицировать личность продавца, в том числе общаясь с его соседями», — подчеркнул Куликов из «Инком-Недвижимости».
Читайте также
Совет № 6: Проверьте историю продаж
У покупателя должно вызвать подозрение и несколько последовательных продаж квартиры или дома в течение непродолжительного времени. Это можно проверить, заказав выписку из ЕГРН.
«Под такими сделками может скрываться практически любая негативная история жилого помещения: и продажа против воли собственника, и отсутствие согласия супруга при совершении предыдущих сделок, и «недействительные» наследники. Негативные последствия очевидны», — пояснил аналитик «Инкома». Он подчеркнул, что в очередной раз пострадает покупатель, а получить уплаченные им деньги от продавца будет практически невозможно.
Читайте также
Совет № 7: Предложите нанять риелтора или юриста
Нежелание иметь дело с профессиональным участником рынка недвижимости — еще один тревожный признак.
«Например фраза «Я принципиально не буду иметь дело с риелторами» может говорить как о том, что собственника замучили навязчивыми предложениями, так и о том, что собственник не готов отвечать на неудобные вопросы, которые обязательно задаст опытный профессионал. Поэтому, если после фразы «Сделку будет сопровождать риелтор» собеседник вдруг утрачивает интерес к вам как к покупателю, это повод задуматься о причинах такой реакции», — рекомендовал Коноплев из компании «Миэль».
Самым главным признаком опасности сделки все-таки стоит назвать заключение профессионального юриста (специализирующегося на сделках с недвижимостью) после анализа комплекта документов по объекту. «Обычно заключение звучит или как короткое «покупка данной квартиры безопасна», или как развернутое «анализ данной квартиры по данному комплекту документов оставляет непроясненными такие-то вопросы, которые могут привести к тому, что в будущем могут «выстрелить» такие-то риски». Только такой подход к делу позволит уберечься от по-настоящему опасных мошенников», — считает Куликов.
Читайте также
Совет № 8: Не стесняйтесь запрашивать справки из психдиспансера
Перед проведением сделки с жильем крайне желательно запросить у собственника квартиры справки, подтверждающие, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
На вторичном рынке жилья бывают случаи, когда бывшие владельцы недвижимости пытаются оспорить сделку в суде на основании того, что в момент ее заключения они были в невменяемом состоянии — к примеру, принимали какие-то препараты, поэтому не помнят факта продажи квартиры и получения денег, уточнил Куликов из «Инкома». Он объяснил, что если продавец пытается скрыть от потенциальных покупателей данный факт, то такое поведение также можно счесть подозрительным.
Читайте также
Совет № 9: Выясните все о наследниках
Достаточно часто происходят махинации с унаследованным жильем. Владелец может специально «забыть» о третьих лицах, которые могут претендовать на него.
«После совершения сделки эти третьи лица оспаривают ее в суде, и покупатель остается без квартиры и без денег. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения данной недвижимостью этим продавцом. Лучше, чтобы он составлял более трех лет. Нередко злоумышленники узнают о кончине одинокого гражданина (как правило, пенсионера), подделывают свидетельство о рождении и становятся «сыном» или «дочерью» умершего. С этим липовым свидетельством он идет к действующему нотариусу, предоставляет свидетельство о смерти и оформляет наследство как ребенок умершего. Вместе с тем, понимая, что в любой момент могут появиться реальные наследники, мошенник как можно скорее пытается продать квартиру и чаще всего устраивает аукцион авансовых платежей», — разъяснила Данильченко.
Читайте также
Совет № 10: Не обольщайтесь на низкую цену
Стоимость квартиры ниже рыночной может также быть признаком нечестности продавца. Нередко она аргументируется срочной продажей из-за сложных жизненных обстоятельств или переезда в другой город. «В таких случаях нужна тщательная проверка документов, любая невнимательность может обернуться потерей денег. Не стоит соглашаться и на указание заниженной стоимости в договоре купли-продажи недвижимости. Вернуть реальную стоимость объекта, если в суде будет доказан факт мошенничества со стороны продавца, будет невозможно», — считает юрист Данильченко.
Цель продавцов может быть корыстной — заинтересовать покупателей, чтобы в дальнейшем изменить условия сделки и потребовать за квартиру гораздо бóльшую сумму, отметил Коноплев. Он посоветовал, заранее оговорить с собственником размер задатка и заключить предварительный договор, где будут описаны все нюансы сделки. Подобная мера позволяет перестраховаться на случай отказа от выполнения своих обязательств и продавца, и покупателя, пояснил аналитик.
5 мошеннических схем с недвижимостью, о которых надо знать
Мошенничество встречается сплошь и рядом в нашей жизни — от обвеса на мясном рынке до поддельных подписей в договорах на большие суммы денег. Недвижимость привлекает мошенников в первую очередь быстрым и большим «гонораром».
Мошеннических схем с недвижимостью — сотни. Я хочу выделить пять часто встречающихся и дать несколько советов, как обезопасить себя и не попасть в ловушку, на что обращать внимание при заключении сделки.
1. Задаток
Пожалуй, самый популярный вид мошенничества в сфере недвижимости — это схема с задатком. Объект недвижимости предлагается покупателям по привлекательной цене. На первой же встрече продавец показывает пакет документов, подтверждающий, что это действительно его имущество.
Заинтересованный покупатель заявляет, что его все устраивает, можно готовить сделку. Продавец настаивает на задатке. А в договоре о задатке прямо прописывается, что задаток не возвращается в случае, если покупатель сам отказался от покупки. Через какое-то время всплывает ряд различных обстоятельств, которые на первой встрече продавец утаил. Из-за них покупатель отказывается от покупки. Обычно это неприятно, но сумма задатка не критична для покупателя. В этой схеме важно то, что у сторон есть договор, поэтому формально все законно и состава преступления нет. В сделках с задатком следует быть внимательным к мелочам, постараться понять логику продавца.
2. Внезапные наследники
Существует еще одна внешне легальная мошенническая схема, связанная с наследованием. Наследство часто привлекает к себе мошенников. Происходит это, прежде всего, из-за несовершенства закона и, скажем так, «ничейности» имущества покойного.
Например, продается квартира по цене на 20% ниже рыночной. Причину продавец озвучивает так: «Жилье получено в наследство, срочно нужны деньги». Совершается сделка купли-продажи, а через короткий промежуток времени появляется другой наследник предыдущего владельца. Наследник ссылается на то, что узнал о смерти родственника «вот только-только» — и сразу, как и положено, пошел к нотариусу подавать заявление о принятии наследства. А у нотариуса уже он «совершенно случайно» узнал о том, что у этой квартиры новый собственник.
За этим следует долгая судебная тяжба. Покупатель доказывает, что он абсолютно добросовестно действовал при покупке жилья и оснований предполагать недействительность договора купли-продажи нет. А новый наследник утверждает, что он не знал о смерти родственника и имеет право наследовать имущество — и тоже действует добросовестно.
К сожалению, в большинстве случаев суд встает на сторону наследника. Действительно, если такой наследник сможет предоставить суду доказательства того, что не знал о смерти родственника, то закон позволяет восстановить срок принятия наследства. Если квартира была продана, то сделка признается недействительной. А продавца квартиры и след простыл, да и имущества у него нет, а деньги за квартиру он уже потратил.
3. Очень дальние родственники
В эту группу мошенников можно включить лиц, которые незаконно получили решение суда, позволяющее наследовать имущество. Чаще всего это делается путем доказывания родства в районном суде маленького городка. По закону факт родства устанавливается по месту жительства заявителя. Не будем называть причины, по которым мошенники могут получить такое решение суда. Скажем лишь, что для них это не составляет труда.
На основании решения такого суда мошенник идет к нотариусу и заявляет о своих правах на наследство умершего. Очевидно, что такие мошенники чаще всего присваивают себе квартиры лиц, у которых не было ближайших родственников либо эти родственники по каким-то причинам не могут в положенный шестимесячный срок оформить наследство (например, находятся в местах лишения свободы).
4. Недобросовестный нотариус
Завещание должно быть одобрено нотариусом, чтобы оно имело правовую силу. Поэтому федеральная нотариальная палата активно борется за чистоту своих рядов и регулярно лишает полномочий большое количество нотариусов, обвиняемых или подозреваемых в незаконной деятельности. Однако по-прежнему попадаются недобросовестные нотариусы, которые незаконно удостоверяют завещание. Документ удостоверяется «задним числом», в отсутствие самого завещателя, но с его искусно подделанной подписью.
Например, умерший не оставил после себя завещания — и его квартира должна перейти наследнику по закону. Но мошенники в сговоре с нотариусом создают завещание, в котором по «последней воле» умершего эта квартира переходит одному из мошенников. Оспорить завещание, действительно удостоверенное нотариусом, очень сложно по двум причинам: во-первых, с 2016 года удостоверение нотариуса имеет силу удостоверенного факта, что на практике означает его неоспоримость; во-вторых, корпоративная сплоченность нотариального сообщества очень тяжело принимает сам факт недобросовестности нотариуса, и рядовому гражданину практически невозможно доказать его незаконные действия.
5. Поддельные документы
Мы видели огромное число различных поддельных документов. Некоторые «умельцы» умудрялись предоставлять решения судов с печатями и подписями, завещания, якобы удостоверенные нотариусами, свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности.
Например, в 2013 году к нам обратился житель Сочи, у которого скончался дядя в Московской области. Обратившийся был единственным родственником умершего и принял наследство по закону в надлежащий срок. Однако за две недели до окончания шестимесячного срока нотариусу, который вел наследственное дело, было представлено некое завещание в пользу другого человека, якобы удостоверенное нотариусом из Тулы. Наша поездка к нотариусу в Тулу показала, что ни подпись, ни печать не соответствуют подписи и печати нотариуса, а кроме того, завещание отсутствует в реестре нотариуса.
Как обезопасить себя при покупке квартиры
При покупке вторичного жилья не следует принимать мгновенных, необдуманных решений. Необходимо проверить все документы, не торопиться, взвесить все за и против. Помнить, что бесплатный сыр — только в мышеловке. И если возникли сомнения в добросовестности продавца жилья, лучше обратиться за помощью к грамотному юристу или хорошему риелтору.
Признаки мошенничества
Один из факторов, который должен насторожить, — низкая цена недвижимости, особенно это касается унаследованных объектов. Все покупатели должны помнить, что лица, которые незаконно получили наследство, стараются быстрее продать полученное имущество. Ведь в любой момент может появиться настоящий наследник или вскроется мошенническая схема. Обычно для ускорения продажи они устанавливают стоимость значительно ниже рыночной (не менее 20% дисконта от рыночной цены объекта).
Еще один признак — у квартиры часто меняются собственники. Нередко мошенники для создания видимости легальности объекта недвижимости и титула собственника проводят цепочку сделок. Поэтому, если на протяжении последних трех лет право собственности на объект переходило более двух раз, мы всегда рекомендуем отказаться от покупки. Даже одна сделка в течение трех лет после приобретения (если, конечно, это не дарение между родственниками) уже вызывает вопросы, так как НДФЛ в размере 13% никто не отменял. А более двух сделок за три года на практике предполагают наличие больших проблем с объектом недвижимости.
Требуйте документы
Способов, на 100% гарантирующих чистоту сделки, не существует, но можно истребовать у продавца ряд документов и получить некоторые документы самостоятельно. Это позволит в значительной степени обезопасить сделку. Если вас хоть что-то смущает, требуйте от продавца предоставить дополнительные документы. Помните, что его задача — продать квартиру, а значит, убедить вас в том, что вы можете безопасно ее купить.
Стандартный набор документов:
Дополнительный набор документов:
Как не попасть на недобросовестного риелтора: 7 правил
Каждый хоть раз в жизни обращался к услугам риелторов. Но сейчас работа таких специалистов на законодательном уровне никак не регулируется с точки зрения государственной аттестации и лицензий. По сути, любой может оказывать риелторские услуги. Поэтому есть шанс столкнуться с непрофессионалом или даже мошенником.
Вместе с экспертами рассказываем, как этого избежать.
Правило 1. Экспресс-мониторинг
Прежде чем воспользоваться услугой риелтора, нужно удостовериться, что перед вами профессионал. Выбор грамотного специалиста актуален и для продавца, и для покупателя недвижимости. Для этого необходимо сначала провести экспресс-мониторинг, советует директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль» Юлия Федулаева. «В крупных агентствах с многолетним опытом есть колл-центры, куда можно позвонить и узнать, действительно такой специалист работает в компании. В любом агентстве клиенту помогут по звонку подтвердить личность агента», — отметила она.
Еще можно изучить профиль в социальных сетях, персональную страницу на сайте агентства, в котором работает риелтор, почитать отзывы о нем, запросить резюме. Также можно проверить, состоит ли специалист в какой-либо профессиональной организации (например, Гильдии риелторов Москвы), включен ли он в реестр Российской гильдии риелторов. Принадлежность к профессиональному сообществу означает, что специалист как минимум прошел определенные фильтры, имеет аттестацию и удостоверение.
«Сейчас в России нет официального реестра риелторов. Чтобы стать им, не нужно получать лицензию или вступать в саморегулируемую организацию. Можно добровольно получить сертификат на соответствие риелторских услуг требованиям. Информация о сертифицированных риелторах находится на сайте Российской гильдии риелторов. Но даже сертификация риелтора не дает 100%-ной гарантии потребителю», — отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Гежина.
Правило 2. Страхование ответственности
Любые отношения клиента и агента должны быть закреплены договором. В нем нужно указать ответственность риелтора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. «Иначе будет сложно доказать, что риелтор участвовал в сделке. Если же договор заключается с агентством недвижимости, важно узнать, застрахована ли его профессиональная ответственность. Это должно быть подтверждено страховым полисом, что обеспечит максимальную защиту интересов покупателя», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.
Страхование профессиональной ответственности риелторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью. Поскольку даже добросовестный риелтор может по каким-то причинам не получить всю информацию об объекте недвижимости, из-за чего в будущем сделка может быть оспорена. Также можно застраховать титул на квартиру. Титульное страхование снижает риски покупателя, что в дальнейшем договор купли-продажи будет оспорен. К таким рискам относятся:
Правило 3. Выписка и время на изучение договора
Самому покупателю до выхода на сделку следует получить выписку из Росреестра на квартиру. Юристы рекомендует заказывать расширенную выписку: она позволит проверить текущего собственника, предыдущих владельцев, цепочку перехода прав на квартиру и существующие обременения (залоги, аресты).
Также необходимо детально изучить договор. Заранее попросить у продавца проект договора и разумное время, чтобы прочитать его и посоветоваться с юристами. «Черные риелторы» предпочитают не работать с дотошными покупателями. Если вы возьмете тайм-аут для консультации с юристом, «черный риелтор» с высокой вероятностью выйдет из сделки», — отметила Анастасия Гежина.
Правило 4. Осмотр квартиры и задаток
Обязательно нужно осмотреть квартиру вместе с продавцом. Если квартира продается с мебелью или техникой — составить опись. «Черные риелторы» зачастую не имеют доступа к квартире, которую они продают. Настоять на совместном осмотре квартиры — хороший способ обезопасить себя от незаконной сделки», — советует юрист Asterisk.
Также не стоит вносить деньги за квартиру до подписания договора. Недобросовестные продавцы часто требуют от покупателей внести задаток на самом старте переговоров — до осмотра квартиры и согласования договора. Обычно это мотивируется высоким спросом на конкретную квартиру и большим количеством претендующих на нее покупателей.
Оставлять задаток или аванс стоит, если покупатель проверил собственника, осмотрел квартиру и точно намерен ее покупать. Но и их передачу тоже нужно документально подтвердить. Юристы рекомендуют письменно согласовать с продавцом природу платежа (задаток или аванс) и его судьбу в случае, если договор не будет заключен. Обычно это оформляется соглашением о задатке или предварительным договором.
Правило 5. Заниженная цена
Особое внимание эксперты советуют обращать на стоимость недвижимости и не соглашаться на сделку, в которой цена квартиры будет искусственно занижена до кадастровой. «Ваши потенциальные убытки составят разницу между реально уплаченной за квартиру ценой и договорной. Например, в договоре указана цена квартиры — 10 млн руб., а фактически вы передали продавцу за нее 40 млн руб. В случае судебного спора вы сможете взыскать с продавца только 10 млн руб. Ваши убытки в этом случае составят 30 млн руб.», — пояснила юрист из Asterisk.
Также покупателя или продавца должна насторожить низкая стоимость услуг самого риелтора, добавила Юлия Федулаева из «Миэль». Например, комиссия риелтора при сделках купли-продажи составляет 3% от стоимости квартиры. «Хороший специалист не работает на демпинге, и зачастую у него комиссия выше среднего по рынку», — отметила эксперт.
Правило 6. Поведение риелтора
Профессиональный риелтор никогда не будет запугивать своих клиентов и продавливать их как можно скорее выйти на сделку. Если риелтор ведет себя таким образом, то с ним лучше вообще не иметь никаких дел или, если совместная работа уже началась, прекратить сотрудничество, советует директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Помимо консультации потенциальных продавцов и покупателей, подбора подходящих вариантов, проведения юридической экспертизы объекта недвижимости, риелтор выступает также в качестве психолога, который должен уметь урегулировать конфликты между всеми участниками сделки. «Поэтому всегда нужно помнить, что задача опытного специалиста — не играть на нервах клиентов», — отметил представитель «Инком-Недвижимости».
Недобросовестных продавцов выдает следующее поведение:
Правило 7. Заключение сделки у нотариуса
Еще одна рекомендация — привлечение нотариуса, который отвечает за юридическую чистоту сделки. При подготовке сделки он проверит дееспособность сторон, правомерность владения квартирой продавцом, наличие согласие супруга продавца на продажу квартиры. Это поможет снизить риски, которые могут возникнуть при покупке. Более того, «черные риелторы», как правило, не работают с нотариусами. Но в редких случаях они могут вступить с ними в мошеннический сговор.
Также необходимо помнить, что одна из основных задач риелтора — тщательно проверить юридическую историю квартиры, и если возникнут сомнения, постараться отговорить клиентов от покупки именно этого объекта, добавил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». Если покупатели понимают, что агент по недвижимости не занимается своими прямыми обязанностями, то от его услуг также надо отказаться, подытожил он.