Как перевести земли сельхозназначения под ижс

Как поменять категорию земли

У земли ИЖС масса преимуществ. На ней можно зарегистрироваться по конкретному адресу, получить свободный и законный доступ к воде, газу, электроэнергии и канализации и помощь муниципальных властей в обслуживании территории. Поэтому сменить категорию земли на ИЖС хотят многие, но далеко не всегда это возможно. Обо всех тонкостях рассказывает коммерческий директор проекта БТИ 2.0 Алексей Паршин.

Согласно законам Российской Федерации, все земли делятся на ряд категорий: населенных пунктов; сельхозназначения; промышленного и социального назначения, а также некоторые другие. Только на земельных участках первых двух категорий закон разрешает строить жилье, и только эти территории имеют все права, чтобы устроить комфортную жизнь.

Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка под индивидуальное жилищное строительство актуален только для земель населенных пунктов, к примеру коттеджных поселков, где разрешены проживание и регистрация.

Другими словами, «категория земельного участка» и «вид разрешенного использования земельного участка» дают ответ на вопрос, какие объекты капитального строительства можно в законном порядке построить на этой земле.

Основная сложность — в генплане

Закон нашей страны не предусматривает переход земли из одной категории в другую по желанию собственника. Поменять ее с «сельхозназначения» на «земли, где можно возводить частный дом», не получится. Основанием для такого изменения может стать только новый утвержденный генплан территории. В этом плане администрация района должна предусмотреть такое изменение. Только в этом случае собственник имеет право подать ходатайство в администрацию о смене категории земельного участка.

Рассматривают ходатайство до двух месяцев, а после этого в течение еще пары недель выдается положительное решение или отказ.

Если ответ « да », то владелец участка получает на руки акт, в котором указываются:

Главная причина отказа в смене категории земли

Вам откажут в смене категории участка, если участок расположен на удалении от черты населенного пункта и в планы администрации не входит развивать и расширять ближайший населенный пункт.

Еще до того, как запускать весь процесс, стоит учесть и другие факторы. Например, в смене категории откажут, если экологическая экспертиза оказалась отрицательной; если целевое назначение земли не соответствует землеустроительным документам; если участок относится к таким категориям, как пастбище, луг или нечто подобное.

Стоимость услуги и налоги

Во-первых, при изменении категории земли поменяется и налог на нее. Но если землю в другой статус не перевели, а на участке сельхозназначения разрешили построить жилой дом, то налоговая ставка останется прежней. Покрытие изменения кадастровой стоимости участка — вот самая затратная часть. И платить за это должен собственник. Сумма может достигать 30% от стоимости земли. На стоимость процедуры повлияют также размер участка, услуги по подготовке документов, создание проекта будущего дома, а если будет необходимо, то и экологическая экспертиза.

Иначе дело обстоит с видами разрешенного использования. Их поменять можно и даже проще, чем несколько лет назад. Если в вашей территориальной части Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) вы как собственник участка имеете право изменить ВРИ, тогда просто следуйте инструкции.

1. Уточните зону вашего участка

Это вы можете сделать на сайте администрации вашей территории (района). Узнав наименование зоны земли, важно уточнить ее расшифровку и весь список допустимых видов разрешенного использования.

2. Соберите документы

Если в этом списке в ПЗЗ допустимый вид разрешенного использования — ИЖС, то, чтобы изменить ВРИ, вам потребуются:

3. Куда обращаться?

Вы можете все сделать самостоятельно или прибегнуть к услугам кадастрового инженера. Он составит заявление на изменение ВРИ, приложит скан ПЗЗ (документа градостроительного зонирования), а после отправит дело в кадастровую палату, которая меняет ВРИ. Заявление вы также можете подать самостоятельно через МФЦ. Важно, чтобы весь процесс проводил сам собственник земельного участка, его наследник или нотариально доверенное лицо.

Источник

Как перевести земли сельскохозяйственного назначения в ИЖС?

Согласно законодательству РФ, эксплуатация земельных участков в собственности граждан должна осуществляться в соответствии с установленной категорией и разрешенным использованием земли. Нецелевым использованием земли считается не предусмотренная или нарушающая законодательство деятельность собственника.

Перевод земли

Нецелевая эксплуатация земли грозит собственнику штрафными санкциями, а в отдельных случаях – изъятием земельного надела. При этом законодательством предусмотрена возможность изменения категории и разрешенного использования земли, позволяющая избежать подобных осложнений.

Назначение и разрешенное использование

В соответствие с Земельным кодексом РФ, все государственные земли классифицируются по категориям, в зависимости от возможностей эффективной и безопасной эксплуатации тех или иных территорий. В законодательном порядке установлен перечень видов разрешенного использования (далее – ВРИ), регламентирующий допустимую деятельность на участках, относящихся к той или иной категории земель.

Граждане РФ в праве владеть участками, классифицированными как земли сельскохозяйственного назначения (далее – СХН) и земли населенных пунктов.

В первом случае разрешенное использование участка прежде всего предполагает ведение сельскохозяйственной деятельности, во втором – размещение жилья, а также иные предусмотренные законом виды деятельности.

Возведение индивидуального жилья возможно только на земельных участках, разрешенное использование которых предусматривает такую возможность. Кроме того, данные участки должны располагаться в пределах поселений.

Определение «индивидуальное жилищное строительство» (далее – ИЖС) одновременно является ВРИ участка и наименованием объекта недвижимости, рассчитанного на проживание одной семьи.

Любая из двух трактовок понятия ИЖС подразумевает не только возможность постоянного проживания, но и возможность постоянной регистрации по месту жительства, а также иные установленные законом преимущества.

Целесообразность перевода участка в ИЖС

Возможность размещения жилья на землях СХН прежде всего зависит от ВРИ конкретного земельного участка, так как в превалирующем большинстве случаев разрешенное использование данных земель ограничено ведением сельскохозяйственной деятельности. Согласно действующему Классификатору ВРИ, на землях СХН возможна постройка жилых объектов недвижимости лишь при условии разрешенного использования – «ведение дачного хозяйства» или «ведение садоводства».

Несмотря на условную возможность проживания на землях СХН, перевод земли в ИЖС имеет ряд неоспоримых преимуществ, которые могут стать весомыми аргументами в пользу изменения категории земли.

Среди преимуществ ИЖС перед доступными для проживания землями СХН выделяются следующие:

Возможность перевода земли из СХН

Согласно Федеральному закону № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и Земельному Кодексу РФ, земли СХН могут быть переведены в категорию земель населенных пунктов, допускающую размещение объектов ИЖС на земельных участках.

При этом перевод земель СХН должен быть индивидуально обоснован в каждом отдельном случае, а окончательное решение об изменении (или невозможности изменения) категории земли принимается на уровне регионального правительства. Данное обстоятельство обусловлено значительным снижением кадастровой стоимости земли при переводе из категории СХН, и, как следствие, снижением уровня запланированного дохода государства с данного участка.

В зависимости от ситуации, подобные обстоятельства могут сделать изменение категории земли нецелесообразным с экономической точки зрения.

Дополнительные осложнения в данном случае возникают вследствие действия Градостроительного Кодекса РФ, согласно которому участки СХН, находящиеся за пределами поселений, могут быть переведены в категорию земель населенных пунктов только при вхождении в состав границ поселения.

Выполнение данного условия возможно лишь в случаях, если:

При условии соответствия вышеозначенным требованиям, присоединяемый участок с новым ВРИ («для ИЖС») должен прилегать к соответствующему сектору территории населенного пункта. В противном случае изменение категории также не возможно. Вследствие вышеозначенных обстоятельств, перевод участка СХН под ИЖС возможен только в случае отсутствия непреодолимых препятствий со стороны местного законодательства и существующих условий.

Присвоение участку статуса ИЖС

Инициировать процедуру изменения земельной категории может только собственник участка и всех объектов недвижимости, расположенных на нем. Процедура перевода земли в ИЖС инициируется после подачи заявления и пакета документов в уполномоченное подразделение органов местного самоуправления.

Стоимость описанной процедуры варьируется в зависимости от существующих условий и влияющих факторов. Размер требуемых вложений определяется исходя из площади, кадастровой стоимости и установленного бонитета участка. Кроме того, может потребоваться проведение дополнительных землемерных работ, оплата которых также возлагается на заявителя.

Шаг 1. Подготовка документов

Состав пакета документов может отличаться в зависимости от местного законодательства, однако при любых обстоятельствах потребуются копии следующих документов:

Необходимо заранее уточнить перечень документов и подготовить их в соответствии с требованиями местного законодательства.

Шаг 2. Подача заявления

Заявление о запросе перевода земельного участка из СХН пишется в произвольной форме и подается в органы местного самоуправления вместе с подготовленными копиями документов.

При составлении заявления необходимо указать следующую информацию:

В подаче заявления может быть отказано в случае, если состав пакета документов или текст заявления не соответствуют требованиям местного законодательства.

Шаг 3. Ожидание вступления изменений в силу

Срок рассмотрение поданного заявления может составить до двух месяцев. Затем, в течение четырнадцати дней заявитель извещается о возможности (или невозможности) изменения категории земельного участка.

При положительном исходе заявителю направляется акт об изменении категории и ВРИ участка.

При этом в акте обязательно должны быть указаны:

Изменения вступают в силу после внесения новой информации в Государственный Кадастр Недвижимости. Данная процедура может занять до двух месяцев с даты принятия решения об изменению категории участка. По внесении информации заявитель будет проинформирован дополнительно.

Альтернатива: закрепление ВРИ «под ИЖС» для земель СХН

Изменение земельной категории является сложной и продолжительной процедурой, не гарантирующей положительного исхода и требующей значительных финансовых вложений. Зачастую в качестве альтернативного способа использования земель СХН для ИЖС используется юридическое закрепление разрешенной эксплуатации «под ИЖС» без изменения категории.

Данная процедура возможна в случае, если ВРИ участка – «ведение дачного хозяйства» или «ведение садоводства», а также в случае, если возможно изменение иного ВРИ имеющегося участка СХН на вышеозначенные. Процедура закрепления дополнительного ВРИ во многом схожа с изменением назначения земли, но может видоизменяться в зависимости от местных норм законодательства.

Закрепление дополнительного ВРИ не предусматривает снижения кадастровой стоимости земли, вследствие чего отпадает необходимость выплаты материальной компенсации государству.

Если беременная женщина не работает, или размер ее зарплаты маленький, то декретные можно оформить на мужа. Подробное описание того, как это сделать, вы можете прочитать в нашей статье.

Вы сейчас находитесь «в положении»? Узнайте, как выплачиваются декретные в 2016 году, прочитав эту статью.

Заключение

В зависимости от существующих условий, следует заранее проанализировать возможность, а также все преимущества и недостатки перевода земли из СХН в ИЖС. В случае расположения участка СХН на значительном отдалении от границ ближайшего поселения, данная процедура невозможна по умолчанию.

Инициируя изменение категории участка следует помнить о вероятности отказа в переводе, а также (в случае согласования изменения) о необходимости материальной компенсации государству, размер которой может составить до трети кадастровой стоимости земли.

Приобретая участок с расчетом на постройку и/или эксплуатацию индивидуального жилья, следует обратить внимание как на закрепленную за землей категорию, так и на ВРИ участка, указанные в правоустанавливающих документах и кадастровом паспорте на землю. Оптимальный вариант для постоянного проживания – приобретение земли с соответствующим ВРИ («для ИЖС») в пределах границ населенного пункта.

Источник

ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи

Эксперт в этой статье

Что такое ИЖС

При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.

Терминология:

Вид разрешенного использования (ВРИ) участка определяет, подходит ли он для сельского хозяйства, садоводства, разведения животных или строительства.

ВРИ указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, бывший ЕГРП).

Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород [1]. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.

Плюсы ИЖС:

Минусы ИЖС:

Ипотека под ИЖС

У крупных банков и региональных кредитных организаций есть специальные ипотечные программы под строительство домов на участках ИЖС. Развитие этого направления предусмотрено государственной программой поддержки ИЖС, поэтому получить такой кредит проще, чем под другое строительство. Средний срок ипотечного кредита — 17 лет.

Чтобы получить ипотеку, нужно предоставить:

Как построить дом на участке ИЖС

Такое жилье должно отвечать нормам закона:

Для домов площадью до 500 кв. м. действует уведомительный порядок разрешения на строительство.

Чтобы начать стройку, нужно представить в муниципалитет:

В течение семи рабочих дней власти согласовывают уведомление либо отказывают, если постройка не отвечает нормам законодательства. По истечении недели уведомление считается согласованным и действует десять лет.

Не позже 30 дней после окончания работ нужно подать:

В ответ заявитель получает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона.

Если площадь дома более 500 кв. м, потребуются разработка проектной документации, строительная экспертиза и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Налоги и льготы

Ставки по земельному налогу устанавливают местные власти в размере не выше 0,3% [2]. При покупке участка можно оформить налоговый вычет на сумму до 290 тыс. руб. или использовать для приобретения материнский капитал.

А еще участок под ИЖС можно получить бесплатно. Например, такие льготы предусмотрены для многодетных семей, инвалидов, ветеранов войн или ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС. Списки льготников есть в Земельном кодексе РФ и законах субъектов Федерации. Региональные льготы стоит уточнить в местной администрации [3].

Как перевести СНТ в ИЖС

Под таким переводом подразумевается изменение вида использования для садового или огородного участка.

Для этого необходимо:

Проверьте право собственности

Для этого можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Для изменения ВРИ потребуется согласие всех владельцев участка.

Уточните категорию земли

У садовых и огородных участков их две [4]:

В первом случае участок можно перевести в ИЖС. Во втором случае для этого требуется изменение категории земель.

Проверить вид разрешенного использования и категорию участка можно по публичной кадастровой карте Росреестра либо по выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Выписка также потребуется для перевода участка в ИЖС, поэтому как ее получить — рассказываем ниже.

Проверьте участок по кадастру

Участок должен состоять на кадастровом учете и иметь границы [5], [6].

Уточните предельную норму для участка

Нормы разрешенной площади участков определены:

Проверить участок можно по ПЗЗ на сайте администрации либо с помощью сервиса ФГИС ТП. Землю, которая не соответствует нормам, не вносят в ЕГРН и там нельзя построить дом.

Как зарегистрировать перевод участка в ИЖС

Порядок действий зависит от того, указан ИЖС как основной или условный вид использования земли. В первом случае достаточно собрать комплект документов и подать заявление о переводе в МФЦ «Мои документы» или территориальное отделение Росреестра.

Комплект документов для регистрации перевода участка в ИЖС