Как перевести ипотеку на созаемщика
Все про переоформление ипотеки на другого человека
Ипотека – это довольно длительный процесс сотрудничества между банком и клиентом. В течение этого времени могут возникнуть обстоятельства, благодаря которым сотрудничество станет обременительным, и тогда клиент банка может задуматься о том, чтобы сменить финансовую компанию, либо и вовсе переоформить заем.
Можно ли переоформить ипотеку на другого человека?
Причин на то, чтобы заняться переоформлением, существует множество. Но первое, что должен сделать клиент банка – это обратиться в свою финансовую компанию, где он брал деньги в долг.
Переоформить ранее оформленный заем можно только если на то согласна сама финансовая компания. Конечно, у самих банков от такой процедуры никакой выгоды нет, но, в большинстве случаев, они идут на встречу клиенту. Крупные государственные финансовые компании, такие как Сбербанк и ВТБ банк, чаще всего разрешают сделку, так как уже не единожды осуществляли операции по смене собственника.
Зачастую такой метод позволяет с успехом погасить задолженность.
Что говорит закон?
В РФ закон гласит, что есть всего две причины, согласно которым финансовая компания может одобрить подобные сделки. И это:
Основной закон, регулирующий данный вопрос – это ФЗ «Об ипотеке», статья 77.
Если же жилище переоформляется при бракоразводном процессе, то учитывается так же Семейный кодекс и статьи с 33 по 39, а так же статья 45 и 60. Здесь учитываются интересы не только мужа и жены, но и несовершеннолетних детей.
Причины
Разберем более подробно, что именно может послужить для такого решения, как осуществляется перевод ипотеки на другое лицо или рефинансирование.
Ухудшение материального положения
Если учесть, что ипотечные займы выдаются на довольно долгий срок, нет ничего удивительного в том, что финансовое положение клиента может за все это время стать хуже. Если подобная ситуация возникает, то финансовые компании обычно предлагают следующее решение вопроса:
Иногда заемщик сам предлагает переоформить кредит на другого человека (например, на родственника). Кредитор может пойти на подобные уступки, но только если новый заемщик платежеспособен.
Переход в другой банк
Если учесть, что на данный момент конкуренция между банками достаточно велика, финансовые компании стараются заводить себе постоянных клиентов – особенно таких, которые приносят им прибыль в виде ипотечных займов.
В результате другие банки могут предложить вам более низкий процент займа, более лояльные условия, минимальный пакет документов, более длительный срок кредитования и так далее. Важно, что чтобы оформить данную процедуру, не нужно получать согласие банка, в котором вы первоначально оформили кредит.
А что же тогда нужно? Необходимо:
Рассчитать новые условия по ипотеке можно на онлайн-калькуляторе.
Изменение семейного статуса
Если супруг с супругой разводятся, то часто возникает ситуация, когда перед бывшей семьей встает вопрос, как именно следует переоформить ипотечный договор, по которому один был заемщиком, а второй – созаемщиком или поручителем.
Особенно этот вопрос будет актуален в том случае, если ипотека остается на одном супруге, а квартира переходит к другому.
В этом случае банк может одобрить принятие решения по переходу ипотеку от одного заемщика к другому. Однако новый заемщик должен будет подтвердить свою финансовую состоятельность.
Другие причины
А вот и другие случаи, когда может понадобиться перекредитование:
Все эти варианты так же могут стать причиной для переоформления ипотеки.
Нюансы переоформления
Как уже и говорилось ранее, такие крупные банки, как Сбербанк, ВТБ банк и Россельхозбанк пусть и не охотно, но все же соглашаются на переоформление кредита, так как в подобных сделках у них имеется большой опыт. Разберем, каковы нюансы подобного переоформления.
В Сбербанке
Банк Сбербанк, имеющий огромный опыт на подобном поприще, разработал свою программу рефинансированию, но при этом не слишком лояльно относится к тем клиентам, которые хотят переоформить заем на другого человека.
На текущий момент ставка по перекредитованию составляет 9,5%, но, даже если банк отказал вам в процедуре, ничто не мешает вам взять средства в долг в другом банке и погасить кредит в Сбербанке. Предложение о рефинансировании прописано на странице www.sberbank.ru.
В ВТБ
Так же как и Сбербанк, ВТБ банк так же не слишком охотно идет на переоформление, ведь для банка это связано с определенными рисками. И все же попытаться подать заявку на переоформление можно, особенно если новый клиент в состоянии подтвердить свою платежеспособность.
Так же как и Сбербанк, ВТБ банк предлагает программу рефинансирования на следующих условиях:
Подробности рефинансирования прописаны на странице www.vtb.ru.
В других банках
Какие еще банки и на каких условиях предлагают рефинансирование?
Процесс переоформления
Разберем подробнее, что нужно сделать для того, чтобы кредит был переоформлен.
Что потребуется?
Пожалуй, одного только вашего желания переоформить кредит будет недостаточно. Нужно найти человека, который будет согласен на переоформление. Кроме того, есть один важный нюанс – такой человек должен быть состоятельным и суметь подтвердить свои доходы.
Кроме того, можно продумать этот нюанс заранее и еще на стадии оформления кредитного договора прописать в нем нюанс, согласно которому, при желании, вы сможете переоформить ипотеку на другого человека.
Если же речь идет о рефинансировании, то здесь все еще проще. Для другого банка нужно будет собрать следующие бумаги:
Так как образец анкеты есть практически на любом сайте, предлагающем рефинансирование, то этот пункт особых проблем вызвать не должен. Кроме того, образец и бланк для заполнения всегда можно запросить в отделении банка.
Как правило, если потенциальный клиент предоставил весь необходимый пакет документов, рассмотрение заявки не затягивается более недели.
Как видите, достаточно большое количество банков предлагает программу по рефинансированию. Но, как правило, она действует только в отношении следующих граждан:
А вот для пенсионеров и лиц, которые достигнут пенсионного возраста еще до того, как будет погашен кредит, данная программа не действует.
Пошаговые действия
Для того, чтобы получить возможность переоформить заем, нужно предоставить в банк список определенных документов. Список этих документов уже указан выше. Важно, что финансовая компания, помимо уже указанного перечня, может затребовать и другие документы.
Итак, как же выглядят действия по переоформлению ипотеки?
После того, как процедура погашения долга будет окончена, останется только оформить новый кредитный договор.
Как видите, процедура довольно проста и не вызывает затруднений, но только в том случае, если Кредитор согласен на переоформление.
Ипотека в складчину: как оформить и платить кредит на двоих
Оформить ипотеку можно сразу на несколько человек — в данном случае они становятся созаемщиками. Причем это могут быть и люди, которые не связаны брачными или родственными узами. Например, два друга решают инвестировать в новостройку и покупают квартиру в ипотеку вдвоем.
Такая ипотека в складчину имеет свои плюсы. К примеру, можно получить большую сумму кредита, поскольку учитываются общие доходы. Для банков наличие созаемщика — это дополнительная страховка, так как ответственность за выплату кредита несут несколько человек. Как оформить и платить ипотеку на двоих — рассказываем вместе с банковскими экспертами и юристами.
Содержание
Что такое ипотека с созаемщиками
Оформление ипотеки на двух и более лиц — достаточно распространенная практика на рынке кредитования жилья. В данном случае ипотеку получает основной заемщик и привлекается так называемый созаемщик. Автоматически созаемщиками становятся супруги, если только иное не обозначено в брачном договоре или один из супругов не имеет российского гражданства.
Лица, не состоящие в официальном браке, также могут стать созаемщиками и оформить ипотеку на двоих. Для этого нужно будет оформить один кредитный договор, по которому первый человек будет основным заемщиком, а второй — созаемщиком, рассказал руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус. При этом требования и ответственность перед банком созаемщики будут нести одинаковую — вне зависимости от размера доли в ипотечной квартире, который также прописывается в договоре и может не зависеть от финансовых вложений обеих сторон.
«Согласно ст. 323 ГК РФ, если один из созаемщиков прекратил вносить ежемесячные платежи, эта обязанность ляжет на второго участника договора, но изначально в кредитном договоре прописывается распределение кредитных обязательств», — отметил юрист.
Созаемщик по ипотеке несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик.
Требования банков к созаемщикам
Ипотека с привлечением созаемщиками есть во всех банках. Правда, у каждого свои требования к числу созаемщиков — обычно не более трех-четырех. При этом степень родства не имеет значения, для банка они будут являться созаемщиками, несущими солидарную ответственность по кредитному (ипотечному) договору, отметил директор розничных продуктов банка «Дом.РФ» Евгений Шитиков. «Созаемщиками могут быть гражданские супруги, родители (в том числе и усыновители), дети (в том числе и приемные), родные и сводные братья или сестры. В этом случае в расчете возможной суммы кредита всегда учитывается общий доход. При этом одну ипотеку вместе могут взять максимум четыре человека», — добавил руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников.
В Промсвязьбанке (ПСБ) чаще всего созаемщиками выступают официальные супруги. Но ими могут быть и ближайшие родственники. «Например, льготную или «Семейную ипотеку» в ПСБ могут взять также несколько созаемщиков (максимальное количество — 4 человека), в том числе супруги, состоящие в официальном браке, гражданские супруги, родители, совершеннолетние дети, полнородные или неполнородные братья и сестры, тети, дяди, двоюродные и троюродные браться и сестры, бабушки и дедушки со стороны отца и матери заемщика. При рефинансировании ипотеки также можно учесть доходы до четырех членов семьи, в том числе гражданских супругов», — пояснили в банке.
Требования к созаемщикам обычно аналогичны тем, что банки предъявляют к заемщикам. Это наличие трудового стажа, хорошая кредитная история и достаточный доход для обслуживания кредита. Что касается возраста созаемщика, то обычно на момент возврата кредита ему не должно быть больше 75 лет.
Что касается суммы первоначального взноса, то ее размер рассчитывается от стоимости приобретаемого объекта и не зависит от количества заемщиков. Например, если ипотеку оформляется на двоих, это не значит, что каждый должен внести первоначальный взнос по 15-20% от стоимости жилья. «В данном случае минимальная сумма первоначального взноса определяется отдельными программами кредитования и не зависит от количества заемщиков и степени их родства», — пояснил Евгений Шитиков из банка «Дом.РФ».
Поручитель и созаемщик
Созаемщиков часто путают с поручителями, но их права и обязанности различаются. Созаемщик — это по сути тот же заемщик. У него такие же права и обязанности, как если бы он сам брал кредит. Поручитель выступает для банка гарантом того, что задолженность по ипотеке будет погашена в оговоренный срок. Он не обязуется выплачивать кредит или следить за графиком ежемесячных платежей. Его доходы не учитываются при расчете максимальной суммы выдаваемого заемщику кредита. Поручитель не имеет прав на недвижимость, а созаемщик может быть собственником. Созаемщик подписывает кредитный договор вместе с заемщиком. С поручителем банк заключает отдельный договор поручительства.
Права созаемщика
Созаемщик, подписывая договор ипотечного кредитования, не только берет на себя бремя по обслуживанию кредита, но и наделяется определенными правами. К ним относятся:
Порядок выдачи ипотеки с созаемщиком
Процедура получения ипотеки с созаемщиками не отличается от стандартной процедуры оформления кредита. Главная особенность в том, что каждый из созаемщиков должен предоставить необходимый пакет документов. Кроме того, банк проверяет кредитную историю не только основного заемщика, но и созаемщиков. В целом схема получения ипотеки с созаемщиками выглядит следующим образом:
1. Поиск лучших предложений по ипотеке.
2. Обращение в банки с заявкой на получение ипотечного кредита,
3. Подготовка необходимых документов. Каждый созаемщик готовит свой комплект. В большинстве банков пакет документов стандартный:
4. Далее банк проверяет документы, проводит кредитный скоринг заемщика и созаемщика и выносит решение по заявке: одобряет сумму кредита и условия его выдачи (срок, ставка).
5. Если стороны устраивают условия, составляется договор, в котором определяются доли сторон в приобретаемой недвижимости.
6. Подписание всеми сторонами кредитного договора, выдача ипотеки и регистрация сделки в Росреестре.
Банки об ипотеке с созаемщиками
Руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников:
— В оформлении ипотеки на двух и более заемщиков существенных отличий от оформления на одного нет: все заемщики предоставляют аналогичные пакеты документов, аналогичный кредитный договор подписывается со всеми. Но при этом возможно выделение долей в приобретаемой недвижимости. В каждом банке это определяется по-своему.
Как платить ипотеку с созаемщиками
Платежи по кредиту не делятся по числу заемщиков. График платежей также один. Погашение кредита происходит уполномоченным созаемщиком, на которого технически оформлен договор и открыт счет. «Открывается один счет для основного заемщика, через который оплачивается ежемесячный платеж. Этот счет может пополнять любой из заемщиков или любое третье лицо», — пояснил Антон Красильников.
Прописать в каких долях будут вносить ежемесячный платеж по ипотеке созаемщики обычно нельзя. При этом условие, что созаемщики будут платить кредит вытекает из закона и самой правовой конструкции созайма, отметил руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «Банку безразлично, кто и в каких долях будет вносить ежемесячные платежи — главное, чтобы они вносились вовремя. Но если основной заемщик перестает платить, то созаемщик должен погасить долг и обслуживать кредит. Поскольку созаемщик несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик», — добавил юрист Николай Когошвили. По его словам, теоретически прописать в договоре порядок оплаты кредита можно (например, каждый вносит ежемесячно по 50% от суммы платежа), но далеко не каждый банк на это пойдет, поскольку нужно оформлять специальный договор.
Преимущества и недостатки
Ипотека с созаемщиком имеет ряд преимуществ и недостатков. К плюсам недвижимости таким способом можно отнести:
К недостаткам такой ипотеки можно отнести:
По мнению Кирилла Стуса, главный «подводный камень» такой ипотеки — право на наследование. Если официальные супруги или родственники могут наследовать имущество друг друга, то в случае, если речь идет о гражданском браке — унаследовать долю другого человека можно только по завещанию.
Можно ли переоформить ипотеку на другого человека
После заключения ипотечного договора банк и клиент сотрудничают годами. За это время могут возникнуть новые обстоятельства, произойти радикальные изменения, в связи с которыми иногда требуется передать имущественные права на недвижимость и обязанности по кредиту. К таким ситуациям относятся:
развод супругов-созаемщиков, проживающих в ипотечной квартире;
потеря платежеспособности в связи с увольнением или болезнью;
отсутствие необходимости в жилплощади, желание продать объект;
смена страны проживания.
Надоело переплачивать? Рефинансируйте!
дополнительная сумма на личные нужды
До 90% от стоимости залоговой недвижимости
Закон говорит, что можно переоформить ипотеку с согласия банка на родственника или третье лицо. Финансовые организации не получают никаких выгод от этой процедуры, но с готовностью идут навстречу клиентам.
Процесс регулируется 77 статьей ФЗ «Об ипотеке». Банк может одобрить два типа сделки:
переоформление займа на другого человека;
рефинансирование, при котором кредит оформляется в новой финансовой организации.
Если ипотека переоформляется в рамках бракоразводного процесса, учитывается также Семейный кодекс, интересы как супругов, так и детей.
Когда возникает необходимость переоформить ипотеку на другого человека
Рассмотрим подробнее причины для смены заемщика и то, как осуществляется перевод кредита в различных случаях:
Ухудшение материального состояния. Финансовая ситуация в семье за несколько лет может измениться как в лучшую, так и в худшую сторону. В последнем случае банк предложит рефинансирование займа с целью снизить нагрузку на семейный бюджет с продлением срока кредитования. Также можно перезаключить кредитный договор с платежеспособным родственником.
Смена семейного статуса. Необходимость переоформления ипотечного кредита возникает в связи с разводом и необходимостью передать кредитные обязательства одному из супругов. Банк одобрит сделку, если соискатель подтвердит финансовую состоятельность.
Смена кредитного учреждения. При обнаружении более выгодной программы с комфортным графиком выплат переоформить ипотеку можно даже без согласия банка. Заемщик заключает другой договор и гасит старый кредит. Насколько окажется выгодной такая перемена, нужно продумать. При переоформлении могут взять комиссию за саму сделку и страхование.
Смерть заемщика. В этой ситуации умерший исключается из сделки, а его кредитные обязательства передаются наследнику имущества. В некоторых случаях требуется решение суда для определения стороны, которая получит наследство.
Кто может стать новым заемщиком
Перечислим варианты переоформления ипотеки.
Кредит предоставляется под залог имеющейся недвижимости.
до 65% от стоимости имеющейся недвижимости
На родственников. Простое решение, особенно если имеются в виду ближайшие члены семьи. Муж и жена могут делить между собой обязательства по ипотеке как созаемщики или выкупить и переписать часть имущества на себя после развода. При взаимном согласии выплачивать кредит может один супруг, а получить квартиру – другой.
На детей. Закон позволяет переоформить квартиру в ипотеке на несовершеннолетнего ребенка по дарственной. Обязательства по договору переходят родителю или опекуну, взявшему на себя нагрузку по кредиту. Банк также идет навстречу, если заемщики пенсионного возраста хотят переоформить ипотеку на взрослых детей. Кредитная организация предоставляет возможности оплаты 50% оставшегося займа, в том числе посредством потребительского кредита, составления дарственной.
На третье лицо. Новому заемщику передается закладная, согласно которой, он имеет право на жилую площадь. В этом случае можно переоформить ипотеку на другого человека полностью. Банки соглашаются на такую сделку неохотно и при определенных обстоятельствах: заемщик стал нетрудоспособным, поменял место жительства или оформил развод. Также кредитную недвижимость иногда продают, получив в наследство вместе с займом.
Как переоформить ипотеку: требования, сбор документов, подача заявки
У каждого банка есть список требований к новому заемщику и ограничений в передаче жилищного займа. В обобщенном виде критерии выглядят так:
возраст в пределах 21-65 лет;
наличие постоянного места работы и стабильного заработка;
временная или постоянная регистрация в городе присутствия банка;
В каждом случае банк индивидуально решает, можно ли переоформить ипотеку на другого заемщика, на основании его соответствия общим и собственным внутренним требованиям. Кредитное учреждение имеет право отказать кандидату, если хотя бы один критерий не будет соблюдаться.
Список документов, которые понадобятся для передачи займа, включает:
трудовую книжку или контракт;
Как переоформить ипотеку – поэтапно:
обратиться в банк и объяснить причины решения – ознакомившись с ситуацией, кредитная организация предоставит консультацию, предложит варианты действий;
собрать и подготовить документы – новый заемщик занимается необходимыми бумагами для оформления кредита;
продолжать вносить платежи по ипотеке, пока банк будет рассматривать заявку, чтобы избежать просрочки;
получить акт независимого оценщика – кредитная организация может попросить нового заемщика подготовить отчет;
дождаться вынесения заявки по смене клиента в Кредитный комитет;
оформить сделку передачи обязательств по кредиту.
На заключительном этапе прежний собственник пишет заявление о досрочном погашении задолженности за счет займа нового клиента, после чего получает выписку о закрытии кредита и отсутствии долга перед банком. С новым заемщиком кредитная организация заключает договор об ипотеке, где прописан график внесения платежей и другие условия. Факт залога жилья необходимо зарегистрировать в Регпалате или МФЦ.
Процесс может занять от 2 до 8 недель, как и оформление обычного ипотечного кредита.
Ограничения на сделку
Переоформить ипотеку на другого человека по стандартной схеме нельзя, если:
кредит взят на льготных условиях – заменяющий заемщик должен удовлетворять требования специальной программы;
есть задолженность по ЖКУ – передать обязательства не получится до полного из закрытия;
заемщик перестал вносить платежи по графику во время переоформления – банк оставляет за собой право отказать.
Узнайте больше о том, как переоформить ипотечный кредит на другого человека, у менеджеров «Росбанк Дом».
Ипотека иностранным гражданам
Вопрос-ответ: как купить квартиру на аукционе?
Условия и документы для оформления ипотеки
Ипотечная география: средние ставки по жилищным кредитам в разных странах мира
Погашение ипотеки: способы и порядок выплаты ипотечного кредита
10 необычных архитектурных сооружений в России, о которых вы могли не знать
© 2021. ПАО РОСБАНК. Генеральная лицензия №2272 от 28.01.15
Как переоформить ипотеку на другого человека по шагам: документы и порядок действия
Можно ли ипотеку переоформить на другого человека часто задумываются те, кто попал в сложную жизненную ситуацию и оказался не в состоянии погашать задолженность по кредиту. Подобная процедура возможна при определенных обстоятельствах, поэтому стоит узнать о нюансах и особенностях процесса.
Можно ли ипотечный кредит переоформить на другого человека
Ипотечное кредитование сегодня является одним из способов, при помощи которого российские граждане получают возможность приобрести собственное жилье при недостаточности собственных средств. В этом случае заключается договор, в котором прописываются условия предоставления займа. Отличительная особенность кредитного соглашения заключается в том, что оно заключается на длительный срок, который способен достигать 15 и более лет.
В жизни основного заемщика могут произойти различные ситуации, способные привести к желанию избавиться от кредитных обязательств.
В число наиболее часто встречаемых входит:
По сути, для кредитной организации не имеет значения, кто будет погашать ипотеку. Сложности связаны с бумажной волокитой, необходимостью тщательной проверки личности нового заемщика и его финансовых возможностей. Если требования банка будут удовлетворены, то можно рассчитывать на переоформление ипотеки. Шансы на одобрение увеличиваются, если материальное положение нового заемщика окажется стабильнее или в качестве обеспечения по кредиту будет предоставлен новый залог, отличающийся большей ликвидностью.
Плюсы и минусы переоформления ипотеки
Переоформление ипотеки может быть связано с различными причинами. Главным достоинством процедуры считается возможность человека избавиться от кредитных обязательств.
После прохождения всех этапов бывший должник получает следующие преимущества:
К минусам переоформления ипотеки относят следующие моменты:
Переоформление на созаемщика с его согласия: нюансы и этапы процедуры
Созаемщиком принято называть участника кредитного договора, который несет солидарную ответственность с основным заемщиком в части обязательств, связанных с необходимостью своевременного погашения займа. При наличии брачных отношений второй супруг автоматически приобретает подобный статус. Основным условием возможности переоформления ипотеки выступает наличие согласия созаемщика и банка.
Процесс выглядит следующим образом:
Условия переоформления в Сбербанке
Сегодня Сбербанк применяет индивидуальный подход к клиентам, поэтому заемщики вправе рассчитывать на возможность переоформления ипотеки при условии выполнения всех требований кредитора.
Допустимы следующие ситуации:
Новый заемщик должен быть платежеспособен, а по результатам погашения кредита в его владение должна перейти залоговая недвижимость. Изменение титульного заемщика выполняется при расторжении брачного союза либо заключении брачного договора, который устанавливает режим раздельного владения имуществом.
Перед принятием окончательного решения необходимо оценить все плюсы и минусы, так как расходы способны составлять значительные суммы.
Они складываются из следующих составляющих:
Взамен на уступки переоформления Сбербанк может предъявить новые требования, в том числе уменьшить или увеличить срок договорных отношений, размер процентной ставки и иные параметры предоставления займа.
Рекомендации заемщикам
Некоторые банки напрямую приписывают в договоре запрет на возможность переоформления ипотеки на другого человека. В этом случае достигнуть изменения условий соглашения практически невозможно. В этом случае можно рассмотреть возможность использования механизма рефинансирования в другой организации, которая более лояльно относится к клиенту.
При обращении в банк за переоформлением ипотеки важно убедиться в том, что личность заемщика удовлетворяет предъявляемым требованиям.
Шансы на одобрение сводятся к нулю в следующих ситуациях:
С переоформлением ипотеки не возникнет проблем в том случае, если от банка будет получено одобрение и личность нового заемщика полностью удовлетворит кредитора. Для сокращения временных затрат рекомендуется обращаться в крупнейшие российские банки и заранее изучить требования в части предоставления необходимого перечня документов.